PRIVATE ADVISING GROUP, P.A.

Publications

Cómo Adquirir en los EE.UU. una Propiedad Inmueble sin ser un residente

Sucede todos los días en Miami y a lo largo y ancho de los Estados Unidos: un extranjero listo para cerrar su primer negocio inmobiliario en este país.

Analizando las cuestiones fiscales de adquirir bienes raíces en EE.UU.

El comprador está emocionado y ya está pensando en como decorar el lugar. Y entonces el agente inmobiliario le pregunta: "¿Quién será el comprador de la propiedad, usted o una de sus empresas?"

Y aparece la confusión. El frustrado comprador comienza a pedir consejos. Algunos amigos compraron propiedad bajo su propio nombre, alguien sugiere realizar la compra a través de una compañía estadounidense, otro amigo dice que la propiedad debe adquirirse a través de una compañía offshore, un abogado que el comprador conoció a su paso por el Admirals Clubs en Miami le menciona algo acerca de un fideicomiso...

La buena noticia es que un extranjero que desee adquirir bienes raíces en Estados Unidos no se encuentra solo. La cantidad de personas no estadounidenses que están comprando propiedades en Estados Unidos ha alcanzado cifras sin precedentes. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors) ha confirmado que el 23 por ciento de las ventas en la Florida que ocurrieron durante los 12 meses previos a marzo de 2014, fueron concretadas por compradores extranjeros.2 Teniendo esto presente, la cuestión sobre cómo adquirir la titularidad de una propiedad en Estados Unidos es un asunto clave que cada comprador no residente debe de considerar cuidadosamente antes de iniciar los trámites. Algo importante que debe de tenerse en cuenta a la hora de analizar las posibles estructuras de titularidad es que cualquier alternativa que se elija implicará hacer un balance y tener que sacrificar en cierta medida alguno de los siguientes factores: privacidad, complejidad, eficiencia impositiva y costes. El propósito de este artículo es considerar los principales pros y contras de las alternativas más comunes que disponen las personas no residentes para ser titulares de una propiedad inmobiliaria en Estados Unidos.

Comprar un Inmueble a su nombre

Esta sigue siendo la alternativa más sencilla. No se requiere ningún tipo de estructura societaria. El comprador sólo tiene que firmar el contrato de adquisición con el vendedor y cerrar el trato. Sin embargo, hay algunas desventajas significativas a tener en cuenta.

Impuesto a la Herencia (o Impuesto sobre Sucesiones)

Este impuesto suele ser una de las preocupaciones más importantes para los potenciales compradores. Ello se debe a que, si una persona no residente en EE.UU. fallece y tiene una propiedad en los Estados Unidos bajo su propio nombre, se le podría aplicar un impuesto de
sucesiones de hasta el 50 por ciento sobre el valor de la propiedad (con una exención para los primeros US$60.000 en activos imponibles para personas no residentes). Sí, ha escuchado bien, hasta un 50%.

Más aún, si se ha constituido una hipoteca sobre la propiedad, su monto no podría ser deducido del valor del inmueble. Por tanto, el impuesto podría resultar proporcionalmente muy alto en relación con el valor de la propiedad. Muchos clientes que compran propiedades valoradas en menos de un millón de dólares, a menudo optan por comprar un seguro de vida en lugar de proceder a la creación de vehículos societarios. No obstante, esta póliza de seguro de vida tiene que ser lo suficientemente alta como para cubrir al mismo tiempo el riesgo y los impuestos que se derivan en caso de fallecimiento.

Ingresos por Alquiler

Cuando un extranjero es titular, bajo su nombre, de un bien inmueble localizado en Estados Unidos, los ingresos derivados del alquiler de dicho inmueble estarán sujetos a impuestos en los Estados Unidos. Si la propiedad no está relacionada con el comercio o negocio en Estados Unidos, se aplicará una retención del 30% sobre los ingresos brutos de la propiedad (que el inquilino estará obligado a retener de los pagos de alquiler). Alternativamente, el propietario no residente podría realizar una ‘net basis election’ y optar por presentar una declaración de impuestos en los Estados Unidos. En este caso, los gastos pueden ser deducidos de los ingresos de alquiler y el impuesto sobre la renta se pagaría sobre el ingreso neto a las tasas marginales aplicables (de entre un 10 y un 39,6%). En general, una propiedad en alquiler generará suficiente depreciación y gastos como para que la renta neta imponible sea relativamente baja o incluso negativa.

Ganancias de Capital

Si la propiedad se vende habiendo transcurrido más de un año desde la adquisición, se aplicará una tasa de impuestos preferencial más baja, de entre el 0% y el 20%, a cualquier ganancia de capital. No obstante, se requiere que el comprador de la propiedad aplique una retención del
10% (denominada Foreign Investment in Real Property Tax Act, “FIRPTA”) sobre los ingresos brutos de la venta. Esta retención es otra de las principales razones por las que no es recomendable comprar bienes raíces en Estados Unidos a título personal.

Compra de bienes raíces a través de una sociedad extranjera

El principal beneficio de la compra de una propiedad inmobiliaria a través de una sociedad no
estadounidense es que, si su estructura está correctamente constituida, los intereses del propietario no residente, en la sociedad, no estarían sujetos a impuestos de bienes en Estados Unidos al momento de su fallecimiento. El propietario no estadounidense no estaría tampoco obligado a presentar una declaración de impuestos individual en los Estados Unidos, sólo la sociedad extranjera estaría obligada a presentar una declaración de impuestos. Hay algunas desventajas importantes, sin embargo, como la "doble imposición", la ausencia de tasas preferenciales sobre las ganancias de capital, y el denominado impuesto sobre la filial en Estados Unidos. Además, una sociedad no estadounidense también estaría sujeta a la retención del 10% en concepto de FIRPTA, descrita anteriormente.

Ingresos por Alquiler

La renta de alquiler de la subsidiaria estadounidense estaría sujeta al impuesto de sociedades tanto a nivel federal como estatal, tal y como se describió anteriormente. Cuando la subsidiaria local declara un dividendo, éste quedaría sujeto a impuesto de retención sobre los dividendos. Dicha retención fiscal podría evitarse, sin embargo, mediante una estructuración adecuada, si la subsidiaria estadounidense mantiene sus ganancias hasta que todos los bienes inmuebles se vendan y es luego liquidada.

Ganacias de Capital

Similar al caso de bienes inmuebles adquiridos a través de una compañía no estadounidense. En caso de reventa de la propiedad, cualquier ganancia de capital estaría sujeta a las mismas tasas de impuesto sobre sociedades que los ingresos por alquiler y no se beneficiaría de las tasas preferenciales de ganancias de capital a largo plazo.

Usar una asociación (Partnership) de EE.UU o una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) de EE.UU.

La mejor manera de evitar la "doble imposición" de los beneficios de una sociedad (tanto a nivel de la corporación como a la retención aplicable sobre los dividendos) sería utilizar una asociación (partnership) o una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). En los Estados Unidos., una LLC con al menos dos accionistas (denominados "miembros") es tratada, a efectos fiscales, como una asociación (partnership). Una asociación (partnership) es una entidad “fiscalmente transparente” y sus ganancias y pérdidas fluyen directamente a sus socios, evitando así la imposición a nivel de la asociación (partnership) o de la LLC. En Florida, donde no existe un impuesto sobre la renta para las personas físicas, la ganancia no estaría sujeta al impuesto del 5,5% que sí sería aplicable en el caso de una corporación.

Ingresos por Alquiler

Todos los gastos de alquiler y depreciación de la propiedad podrían reducir significativamente el beneficio neto de una partnership por actividades de alquiler. Cualquier beneficio
neto que se asigne a un socio no residente estaría sujeto a una retención del 35%. Según el tratado fiscal aplicable entre los Estados Unidos y el país de origen del socio extranjero, este podría estar exento de impuestos en su país de origen sobre la parte de beneficios que le correspondería. Alternativamente, si el socio no estadounidense presenta una declaración de impuestos en los Estados Unidos, cualquier ingreso de renta quedaría gravado como renta ordinaria, pero el socio podría deducir el impuesto que ya fue retenido por la partnership o la LLC. Esto podría presentar un obstáculo para ciertas personas no estadounidenses que prefieren no presentar declaraciones de impuestos individuales en los Estados Unidos.

Ganancias de Capital

Tras la reventa de la propiedad, cualquier ganancia de capital asignada a socios no estadounidenses (siendo estos personas fisicas) se beneficiaría de la tasa preferencial de ganancia de capital a largo plazo. Si la propiedad fuese de una asociación (partnership) no estadounidense, cualquier venta quedaría, sin embargo, sujeta a la retención del 10% de FIRPTA. El principal inconveniente de usar una partnership de Estados Unidos o una LLC para comprar bienes raíces en Estados Unidos es que el interés del socio no estadounidense en la partnership o LLC estará sujeto a impuestos sobre herencia/sucesiones al momento de fallecimiento. Incluso cuando se utiliza una asociación (partnership) extranjera, existe inseguridad jurídica en cuanto a si el interés del socio no residente quedaría sujeto a impuesto de sucesiones en Estados Unidos. Cuando un comprador elige una partnership para ser titular de sus bienes raíces en Estados Unidos, generalmente recomendamos comprar un seguro de vida para cubrir su exposición al impuesto sobre sucesiones de los Estados Unidos.

Usar una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) de EE.UU, que pertenece a una asociación (Partnership) no estadounidense.

El uso de una LLC estadounidense que es socia de una asociación (partnership) extranjera, por lo general, resultaría en el mismo tratamiento fiscal que el uso de una partnership (sea o no estadounidense) donde los beneficios fluirían directamente hasta los socios sin aplicar una doble imposición o impuesto sobre la filial (U.S. branch tax). El beneficio fiscal principal, frente a la utilización de una partnership no estadounidense, es que no habría ninguna retención por FIRPTA cuando la LLC venda la propiedad. El uso de una LLC para ser titular de bienes raíces en Estados Unidos también puede ser más aceptable para los prestamistas y tener otras ventajas comerciales no tributarias. Sin embargo, al igual que en el caso de utilización de una partnership, persiste el inconveniente de que el IRS podría tomar la posición de que el beneficio del socio no estadounidense en la partnserhip extranjera.

Usar un Fideicomiso (Trust) constituido en el extranjero.

La mejor solución consiste en estructurar la propiedad de la LLC estadounidense usando un
fideicomiso (trust) de una jurisdicción fuera de los Estados Unidos. Un fideicomiso o trust no
estadounidense tiene el beneficio adicional de mantener el anonimato del propietario final, pero, desafortunadamente, esta estructura es mucho más cara de implementar y puede alcanzar costos prohibitivos en función del tamaño de la inversión. En general, recomendamos esta solución únicamente para inversiones en bienes raíces de más de US$2.000.000.

En conclusión, lo que en última instancia será la forma más eficiente dependerá de cada situación particular, del tamaño de la inversión y de las leyes del país de origen del comprador, incluyendo los tratados fiscales aplicables entre el país de origen y los Estados Unidos. La buena noticia es que en realidad hay sólo un número limitado de alternativas para estructurar la titularidad de una propiedad en el sector inmobiliario de Estados Unidos, cada una de ellas con sus respectivas ventajas y desventajas, según se describe en el presente artículo.

Sofia Yague